法律透視:被拖欠租金,執達吏如何協助業主追租收樓?

讚好及分享:

LegalClarus 法透想讓你知道:

 

什麼是執達吏,簡述執達吏追討欠租和收樓的程序,以及重點——各業主也需要注意的地方。

受疫情影響,報道指時裝連鎖集團 G2000 早前因拖欠租金被業主入稟追討,位於海港城的分店交由執達吏接管;另一報道指有租客長期欠租需要找執達吏幫助。其實如租戶未有按時繳付租金,業主便可以尋求執達吏協助追討欠租和收樓。

圖片來源:TOPick 及 晴報
什麼是執達吏?

 

執達事務組為司法機構的其中一員,主要由 :

 

(i) 執達主任(又稱執達吏)(英文: Bailiff)和

 

(ii) 執達主任助理組成。

 

 

高等法院條例》第 38A 條訂明,執達吏的工作大致上可以分為兩方面:

 

(i) 送達傳票和法律文件,以及

 

(ii) 執行法庭的命令和判決。

 

 

因此執達吏獲法院或審裁機構授權後,便可以協助業主收回土地或房產。

 

執達吏的職責並不限於收樓,亦可以執行其他範疇的法庭命令和判決。

 

申請人可以根據案件性質向法庭申辦適用的執行令狀,獲接納後再向執達主任申請強制執行法庭命令。

 

e.g. 如向欠債人追回債項或相若價值的財產。

例子:假設 X 小姐將私人物業單位租給 Y 先生,但 Y 先生已拖欠約 5 萬元租金快將半年,X 小姐希望收回物業出售,執達吏能如何協助 X 小姐跟租客追討拖欠租金及收樓呢?

如何追討欠租?

 

租客未能如時繳租 15 日後,業主便可選擇入稟追討欠租或申請收樓。

(如有任何法律問題,可直接聯絡我們 或 在法透平台上尋找合適的律師。)

 

 

方法1)自行追討欠租

 

答:因此,根據 X 小姐的情況,她可到區域法院申索,追討欠租約 30 萬元。

 

 

小提示:

1. 審裁處的程序較為寬鬆,雙方均可以個人名義進行訴訟,而訟費亦只需幾百元;相反,在法院中展開訴訟的花費較高,尤其是需要聘請律師代表的時候。

2. 業主應在租約寬限期過後儘快採取法律行動,否則可能得不償失。

方法2)執達吏協助封租

業主與租客(綜合)條例》第77條訂明:

  • 業主可單方面向區域法院申請財物扣押令(又稱封租令)(英文: Warrant of Distress)。
    • 檢取及出售租客在物業單位內的財物,用作償還12個月以內的欠租。
  • 在法庭判決後,業主可向執達主任申請強制執行扣押令
    • 執達吏會扣押與欠租金額同等價值的財物。
    • 若租客未能在期限內清還債項,扣押財物將會被公開拍賣,以抵銷欠款。
    • 封租所需時間因個案而異,約需時三至四個月。

 

答:根據X小姐的例子,在拍賣物業中的所有物品後,她有機會繼續在空置單位中拖還租金。因此,業主可以選擇同時向法庭申請收回物業,加強保障。

收樓程序如何辦呢?
  • 若業主打算收樓,便可以向申索欠租的審裁處/法庭申請管有令狀(又稱收樓令)(英文: Writ of Possession),沒收租貸權。
  • 收樓所需時間因個案而異,需時比封租令更長。

 

答:以 X 小姐的例子來說,在收回物業後,便可以自由出售物業,不受原本與 Y 先生的租賃所影響。

1)在提交申請和向租客送達「申請通知書」的副本後,若租客在7日限期內並未提出反對,業主則可在無須審訊下向審裁處/法庭申請發出管有令狀
2)獲批後,業主便可向執達吏申請強制執行收樓令。
3)執達吏一般會在1至2星期內上門要求租客遷出,並通知收樓日期。
4)在收樓當日,執達吏亦會陪同業主前往單位,隨行鎖匠在有需要時亦會破門而入,確保業主能順利收回物業。

業主需要注意的地方

 

追討欠租、封阻和收樓所涉及的法律程序繁瑣複雜,未有妥善執行或會損害自身權益,建議業主交由專業律師代為處理。

雖然如此,業主亦有可以多加留意的地方。

 

 

(1)自行向租客追討

  • 業主在追租過程中需時刻保持克制,不應對租客或相關人士作出恐嚇、暴力及滋擾的刑事罪行。
  • 此外,若業主自行截斷單位的水電供應,則有可能干犯《業主與租客(綜合)條例》第119V條所列明,非法剝奪租客對物業佔用的罪名,有可能被罰款或監禁。
  • 注意:
    • 儘管業主肯定租客已經棄置物業,在未有法庭批准下破門入屋,甚至丟棄租客物品,則有機會面臨民事責任及遭刑事檢控。
    • 即使租約條款容許業主在欠租下進入物業,租客隨後亦可控告業主侵權,非法處置或挪用其遺留的物品。
    • 業主亦可能觸犯刑事罪行,包括《公安條例》第23條所禁止的強行進入處所。
    • 因此,業主應遵循相關的法律程序,藉執達吏幫忙追討欠租/收樓,而非冒險自行處理。

 

(2)不能擅自處理租客遺留的個人物品和雜物

  • 在執達吏接管物業後,業主亦不能擅自處理租客遺留的個人物品和雜物,否則可能遭租客循民事索償。
  • 業主應向法庭申請財物扣押令,再交由執達吏合法地處理和拍賣。

以上僅作參考而不構成任何形式的法律意見。

如有任何法律需求,請用我們法透平台尋找專業的律師吧!

關於 LegalClarus 法透

LegalClarus [kla.rus] 來自於拉丁文「Clarus」

  • 得獎一站式法律服務平台
  • 法律問題沒煩惱 — 一鍵搜尋律師、網上問律師、預約律師
  • 讓大眾可以隨時隨地找到專長匹配、有質素且收費合理的律師
  • 法透使命:讓法律行業變得更數位化、創新和提高法律界的透明度

Facebook:legalclarus

Instagram:legal.clarus

LinkedIn:legalclarus

Website:legalclarus.com

免費網上問律師:legalclarus.com/zh_hant/qna

你可能感興趣的內容:

讚好及分享: